SOHO中国下滑的出租率 投资物业平均出租率下降至约80%

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来源：观点地产网

尽管物业项目均处核心城市优势地段，率下但仍难抵市场形势的降至变化。

观点网 过去一段时间，中国租率的下滑营业收入普遍由租金收入及出售物业单位两部分组成。而在最新出炉的投资业绩报告中，营业收入相对单一。物业

8月18日，平均SOHO中国披露2022年中期业绩。出租根据公告内容，率下SOHO中国期内实现营业收入约为人民币8.96亿元，全部为租金收入。较2021年同期租金收入8.05亿元增长约11%。上半年租赁业务毛利率约为83%，2021年同期约为82%。

上半年，权益股东应占净利润（剔除投资物业评估增值以及一次性税费和行政罚款）约为2亿元，较2021年同期1.23亿元增长约63%。

SOHO中国于公告提及，受新冠疫情的影响，北京及上海办公楼租赁市场承压。截至2022年6月30日，集团投资物业平均出租率下降至约80%。与此同时，2020年初新入市的丽泽SOHO出租率已达到约82%。

不过，SOHO中国仍然能以存量资产换取长期、可持续的租金，有别于传统意义上的开发模式，相对稳定。

这一点也体现在负债率层面。

于2022年6月30日，SOHO中国净资产负债率约为44%，平均借贷成本约4.7%。

负债率虽低，但流动性仍承压。截至2022年6月30日，SOHO中国的流动负债超过流动资产31.21亿元。

截至2022年6月30日止，其限制性银行存款为8644.2万元，结构性银行存款为2.224亿元，现金及现金等价物为4.615亿元。

于2022年6月30日，SOHO中国的总借贷共计约167.3亿元，其中一年内到期部分约16.13亿元，一年以上到期部分约151.17亿元。

于2022年6月30日，SOHO中国约162.22亿元的借贷以其投资物业作为抵押。

SOHO中国与若干银行签订了协议对其物业买家的按揭贷款提供担保。于2022年6月30日，SOHO中国就该等协议向银行提供担保的按揭贷款总金额约0.17亿元。

据仲量联行发布的《2022年中国办公楼租赁指南》显示，北京市目前共有9个较为成熟的办公楼子市场，以CBD和金融街为代表，市场表现较为突出，租金也在全球范围内占据一席之地。其中丽泽为北京较为新兴的子市场。

但截至今年二季度末，在全国重点城市中，有9个城市的甲级写字楼空置率水平高于30%，面临较大去化压力。

据SOHO中国中报披露，丽泽SOHO出租率自上年同期的74%升至82%。位于CBD区域的光华路SOHO二期出租率相对稳定维持在81%的水平。

尽管物业项目均处核心城市优势地段，但仍难抵市场形势的变化。

除了丽泽SOHO之外，SOHO中国在北京和上海的大部分自持项目的出租率均较2021年末出现了不同程度下滑。

以北京为例，前门大街项目出租率由2021年中期的93%降至目前的69%，望京SOHO由95%降至71%，银河及朝阳门SOHO由74%降至70%。

SOHO中国对此也在公告中提及，2022年一、二季度京沪两地写字楼租赁市场回暖趋势受阻，空置率回升，租金回落。

另根据戴德梁行的市场数据，2022年上半年，北京和上海甲级办公楼净吸纳量分别为44.4万平方米和30.1万平方米，较2021年同期均有显着下降。同时，市场租金也在连续三个季度上涨后再度回落。

SOHO中国预计，未来6个月，随着大批上半年推迟交付新项目的大量入市，租赁市场将持续承压。在相对低靡的宏观经济和市场环境下，SOHO中国的写字楼租赁业务也不可避免地受到影响。

另一方面，既是为下半年业绩未雨绸缪，同时改善流动性压力，SOHO中国表示，已采取相关措施及制定计划，以减轻资金压力及改善财务状况。

除较为常规的控制行政成本及节约资本开支，以提升经营性现金流之外，SOHO中国也正在与相关主要贷款人沟通取得新增融资和再融资，或将使用未抵押物业作为新增借款的抵押品。

当然，SOHO中国也不改“初心”，表示将继续采取措施出售部分商业物业尾盘。

此举措若能成功开展，在下一份业绩报告中，营收构成也将再恢复为由租金收入及出售物业单位两部分组成。

在发布中期业绩的一个月前，SOHO中国也曾一度冲上舆论的风口。首席财务官倪葵阳因涉嫌内幕交易被警方带走调查的事件最终以“澄清”收场，但也由此引发外界对SOHO中国历任首席财务官的关注。

一方面是频繁更换的财务官。财务人员的维稳工作甚至被纳入企业日常管理。

据相关统计，过去12年间SOHO中国已更换5任首席财务官，由此计算，平均任职期不足两年半。王少剑、林战先后辞任，志不在地产，离开后转投其他赛道；唐正茂、阎岩仍在“圈内”，；在他们之后的倪葵阳正在接受调查中。

作为企业“外边”的人，公众在“吃瓜”之余还是更关心企业经营情况。

摆在SOHO中国面前的，未来更加可能是如何去降低空置率的问题，提高租金及招租水平并跑赢市场。